自営業で住宅を買う・建てるとき|住宅ローン控除と事務所部分の経費【令和8年分】

自宅を買う・建てるときに、「一部を仕事部屋にしたら、住宅ローン控除は使えるのか」「事務所にした部分は、経費にできるのか」と迷う人は多いはずです。会社員なら考えなくてよい点ですが、個人事業主は、自宅の使い方によって、税金の計算が変わります。

この記事では、自宅兼事務所の住宅について、次の3つを国税庁の公式情報で整理します。

• 住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の、基本の条件
• 事務所を兼ねるときの、床面積と借入金の考え方
• 事務所部分の、経費(家事関連費・減価償却)の考え方

福山市で住宅を取得するときの補助や税の軽減は、運営者の別サイト「フクヤマファミリーライフ」で整理しています。

この記事の読み方

• 税金の話は全国共通です。この記事は、新築、または建築後に使われていない住宅を取得した場合(国税庁 No.1211-1)を中心に書いています。中古住宅・買取再販住宅は、別のページなので、国税庁で確認してください。
• 借入限度額の金額は、国税庁の図表で確認する必要があり、この記事には載せていません。
• 「自分のケースが当てはまるか」の最終判断は、契約の前に、税務署・税理士に確認してください。

この記事でわかること

• 住宅ローン控除の条件と、令和8・9年に入居する場合の控除期間・限度額
• 事務所を兼ねると、床面積の判定がどうなるか(2分の1以上が居住用)
• 事務所部分の借入金は、住宅ローン控除の対象外になること
• 事務所部分の固定資産税・水道光熱費・減価償却の考え方
• 初年度の確定申告で用意するもの

結論:住宅ローン控除は「居住用の部分」だけ。事務所の部分は、経費の考え方で別に整理する

住宅ローン控除の基本

条件(新築等の場合)

国税庁の案内(No.1211-1、令和4年1月1日から令和12年12月31日までに入居)では、主な条件は次のとおりです。

• 床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上を、専ら自分の居住の用にしていること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• 床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額が1,000万円以下(特例の対象となる住宅のみ)
• 借入金の償還期間が10年以上であること(国税庁の質疑応答)
• 控除率は、年末の借入金残高(限度額まで)の0.7%

令和8・9年に入居する場合の控除期間と限度額

住宅の性能(省エネ基準など)によって、控除期間と、年あたりの控除限度額が違います(国税庁 No.1211-1、令和8年4月1日現在)。

• その他の住宅(省エネ基準に適合しない住宅)は、令和6年以降の入居では、原則、控除の対象外です。ただし、建築確認が令和5年12月31日までなどの経過措置があります(国税庁 No.1211-1の注)。
• 令和8年1月1日以降に入居した場合は、子育て世帯等への上乗せ措置は使えません(同ページの注)。
• 控除額は、「年末残高×0.7%」と「控除限度額」のうち、小さいほうの目安です。借入限度額(年末残高の上限)は、国税庁の図表で、住宅の区分ごとに確認してください。

(出典:国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合)

事務所を兼ねる住宅:床面積と借入金の考え方

床面積は「建物全体」で判定する

店舗・事務所と併用する住宅の床面積は、店舗・事務所の部分を含めた、建物全体の面積で判断します(国税庁)。マンションの場合は、専有部分の面積です。

• 例えば、延べ床面積が120㎡で、そのうち事務所が24㎡なら、50㎡以上の要件は、120㎡で判定します。
• 一方、居住用の部分が、延べ床面積の2分の1以上あることも必要です。上の例では、居住用が96㎡(80%)なので、2分の1以上を満たします。

事務所が建物全体の半分を超えると、「2分の1以上が専ら居住用」を満たさないので、住宅ローン控除の対象にならないことになります。

借入金は「居住用の部分」だけが対象

国税庁の質疑応答では、1階が店舗90㎡・2階が住居90㎡(延べ180㎡)の家屋を、借入金2,000万円で新築した例が示されています。

• 回答:控除の対象になる住宅借入金等の金額は、1,000万円(居住用の部分に対応する額)

つまり、事務所部分に対応する借入金は、対象に含まれません。居住用の割合の計算方法の細かい式は、国税庁の通達で確認してください。

(出典:国税庁 質疑応答事例「店舗併用住宅を新築した場合」、令和7年8月1日現在)

仮の例:延べ120㎡、事務所24㎡

(この数字は、考え方を示すための仮の例です。)

• 実際の控除額は、借入限度額・控除限度額で決まります。土地の借入金も、同じ考え方で、居住用の割合で計算します(国税庁の質疑応答の例)。

居住用と事務所が重なる部屋

リビングで仕事もするなど、居住用と事業用が重なる部屋を、どう区分するかは、この記事では確認できていません。「専ら居住用」の判定は、使い方によって変わるので、設計の段階で、税務署に確認すると安心です。

事務所部分の経費

家事関連費の考え方

自宅の一部を事務所にすると、固定資産税などの税金、水道光熱費も、仕事と生活の両方にかかわる費用(家事関連費)になります。国税庁は、店舗併用住宅の「租税公課、家賃、水道光熱費など」を、家事関連費の例に挙げています(No.2210)。

• 必要経費にできるのは、業務遂行上直接必要であったことが、取引の記録などで明らかに区分できる金額に限られます。
• 区分の基準は、業務に必要な部分が50%を超えるかが原則です。50%以下でも、必要な部分を明らかに区分できる場合は、その部分を必要経費にできます(所得税基本通達45-2)。

家事按分の基本は、経費にできる?できない?|個人事業主の必要経費と家事按分の考え方で整理しています。

仮の例:固定資産税の按分

(仮の例です。按分の割合は、使い方に応じて、自分で説明できるものにします。)

• 年間の固定資産税:12万円
• 事務所の割合(面積):20%
• 必要経費にする額(目安):12万円×20%=2.4万円

減価償却

• 建物は、減価償却資産です。事業に使う部分の取得費用は、一度に全額を経費にせず、耐用年数にわたって、毎年の経費に配分します(国税庁 No.2100)。
• 建物の償却方法は、定額法です。土地は減価償却の対象外です。
• 自宅の事務所部分の減価償却の計算方法は、面積の割合などが考えられますが、国税庁のNo.2100には、自宅の事業部分の取扱いの記載はありません。税務署や税理士に確認してください。

借入金の利息と元本

• 業務のための借入金の利息は、必要経費になります(国税庁 No.2210)。
• ただし、自宅兼事務所の住宅ローンで、利息のうち事務所部分を、どう計算して経費にするかは、この記事では確認できていません。
• 元本の返済は、必要経費になりません。

住宅ローン控除と経費の重なり

同じ借入金の同じ部分を、住宅ローン控除と、必要経費の両方に入れられるかは、この記事では確認できていません。事務所部分は経費、居住用の部分は住宅ローン控除、と分けて考えるのが基本ですが、申告の前に、税務署に確認してください。

初年度の確定申告

• 個人事業主は、年末調整がないので、住宅ローン控除は確定申告で受けます。確定申告の流れは、確定申告の流れ|個人事業主の準備・提出・納付で整理しています。
• 初年度の申告で、一般に必要になるもの(国税庁の案内)は、次のとおりです。
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(金融機関から届きます。調書方式に対応した金融機関では、住宅ローン控除適用申請書を金融機関に提出する方法もあります)
  • 家屋の登記事項証明書
  • 売買契約書または工事請負契約書の写し(土地も借入金に含める場合は、土地の契約書・登記事項証明書も)
• 入居年によって、必要な書類は変わります。自分の入居年分の国税庁の案内で、確認してください。

福山市で住宅を取得するときの支援は、別サイトで

福山市の空家リノベーション補助、新築住宅の固定資産税の減額などは、運営者の別サイト「フクヤマファミリーライフ」で整理しています(子育て世帯向けの内容です)。

• 福山市で子育て世帯が住宅を取得するときに使える支援|空家リノベーション補助・固定資産税の減額・フラット35
• 福山市で子育て世帯が住宅をリフォーム・改修するときの補助と税の軽減

契約の前に確認すること

• 延べ床面積が50㎡以上で、居住用が2分の1以上になる設計か
• 自分の合計所得金額が、2,000万円以下か
• 住宅の性能(長期優良・ZEH水準・省エネ基準適合)と、入居の予定年で、控除期間・限度額を確認した
• 借入金の償還期間が10年以上か
• 事務所部分の面積・使い方を、記録に残せる形にした(図面・利用の記録)
• 居住用と事業用が重なる部屋の扱いを、税務署に確認した
• 事務所部分の経費(固定資産税・水道光熱費・減価償却)の按分の考え方を、確認した

よくある疑問

Q. 自宅の一部を事務所にすると、住宅ローン控除は使えませんか? A. 使えます。ただし、居住用の部分が、床面積の2分の1以上あることが条件で、控除の対象になる借入金は、居住用の部分に対応する額です。

Q. 事務所の部分が半分以上でもいいですか? A. 床面積の2分の1以上が専ら居住用という条件を満たさないので、対象になりません。

Q. 中古住宅でも、住宅ローン控除は使えますか? A. この記事は、新築または建築後に使われていない住宅を中心にしています。中古住宅・買取再販住宅は、国税庁の別のページで確認してください。

Q. 事務所部分の住宅ローンの利息は、経費にできますか? A. 業務のための借入金の利息は、必要経費になりますが(No.2210)、自宅兼事務所の住宅ローンの利息の計算方法は、この記事では確認できていません。税務署や税理士に確認してください。

Q. 建物と土地で、考え方は違いますか? A. 住宅ローン控除は、土地の借入金も、居住用の割合で計算します(国税庁の質疑応答の例)。減価償却は、建物は対象、土地は対象外です。

Q. 住宅ローンの審査は、自営業だと不利ですか? A. 審査の見られ方は、金融機関ごとに違います。この記事では、確認できていません。

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この記事の確認方法

最終更新日:2026年10月11日

公式リンク(確認日:2026年10月11日)

• 国税庁:No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)
• 国税庁:店舗併用住宅を新築した場合(質疑応答事例)
• 国税庁:No.2210 必要経費の知識
• 国税庁:所得税基本通達 家事関連費(45-1・45-2)
• 国税庁:No.2100 減価償却のあらまし
• 国税庁:住宅ローン控除の適用に係る手続(年末残高調書を用いた方式)